Expertise immobilière

Nos atouts en matière d’expertise immobilière

  • Disponibilité et réactivité : rapports d’expertise transmis sous 7 jours.
  • Sécurité : garantie RC Pro spécifique à l’expertise judiciaire + extra judiciaire.
  • Lisibilité et transparence : rapport d’expertise complet, conforme aux normes de la charte européenne de l’expertise.
  • Transparence : devis personnalisé et adapté avant la mission.
  • Accréditation juridique : Certifié par le Centre National de l’Expertise.
  • Secteur d’intervention ciblé : Paris - Ile de France.

Nous sommes habilités à :

Déterminer la valeur vénale ou locative de biens immobiliers :

  • Terrains
  • Maison
  • Boutiques
  • Bureaux
  • Châteaux
  • Appartements
  • Usines
  • Immeubles
  • Entrepôts
  • Hôtels
  • Résidences
  • Collectivités locales
  • Viager
  • Accessibilité handicapés ERP

Expertiser pour procédures amiables ou judiciaires :

  • Divorces
  • Successions
  • Prêts bancaires
  • Litiges
  • Expropriations
  • Acquisitions
  • Partage
  • Donations
  • Déclaration d’ISF
  • Valorisation d’actifs
  • Appartements
  • Indemnité d’éviction

Succession – Donation – Partage

Période toujours difficile, nos experts vous accompagnent et vous conseillent dans les démarches compliquées et fastidieuses à accomplir.

Ils vous orientent dans le dédale des dispositions fiscales pour établir votre déclaration.

Déterminer avec précision le patrimoine immobilier vous permet d’éviter un éventuel redressement fiscal ou des conflits familiaux lorsqu’il y a indivision, partage ou calcul de soult.

Liquidation de communauté – Divorce

Nos experts sont neutres et permettent d’apaiser les conflits souvent importants survenant lors d’un divorce ou d’une séparation.

Il s’agit alors de faire les comptes au plus juste entre les conjoints pour :

Expertiser l’immobilier en valeur vénale et locative

Calculer éventuellement une indemnité d’occupation ou une soult

Réaliser une expertise contradictoire, en présence des deux parties, la rend opposable en justice si besoin.

En cas de changement de régime matrimonial, l’expertise peut s’avérer nécessaire également.

Impôt sur la fortune immobilière

Nos experts vous conseillent et vous apportent la rigueur indispensable pour déterminer votre patrimoine immobilier (valeur vénale, exonérations possibles, charges à retenir, ...).

Celui-ci représente l’enjeu majeur de votre déclaration d’IFI.

L’expertise permet ainsi :

En amont de votre déclaration, de justifier votre chiffrage : le rapport complet d’un professionnel indépendant vous évitera toute contestation ou litige avec l’Administration fiscale.

En cas de redressement fiscal, de pouvoir être accompagné par un professionnel agréé qui vous aidera à vous défendre.

Obtention de prêt

Que ce soit un prêt classique, un prêt relais, un gage, un crédit-bail ou une vente à réméré, nos experts pourront, grâce à leur étude complète du bien et de sa valeur vous sécuriser sur votre choix ainsi que les tiers liés à l’opération (banques notamment).

Les organismes financiers demandent d’ailleurs de plus en plus une expertise faite par un expert indépendant avant de vous accorder un prêt.

Ils suivent en cela une directive européenne (n°2014/17/EU) sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.

Litiges administratifs

La préemption urbaine et l’expropriation sont des procédures complexes qui permettent à une personne publique (Communes, Etat…) de contraindre une personne privée à lui vendre son bien immobilier soit en priorité, soit contre son gré.

Nos experts vous aideront (conseilleront) dans ces méandres administratifs afin d’obtenir la juste valeur de votre bien et d’éviter ainsi des pertes financières importantes.

Immobilier d’entreprises et commerces

Dans la vie de votre société, vous pouvez avoir besoin d’une évaluation précise de votre patrimoine (fonds et mur commerciaux, bureaux, locaux industriels) afin de réaliser une fusion, un apport ou un rachat, ou encore de réévaluer l’actif pour votre bilan.

De même, dans le cadre des baux commerciaux, les lois sont bien définies et strictes.

Nous pouvons vous conseiller dans la fixation d’un loyer de renouvellement, dans une procédure de déplafonnement de loyer ou pour déterminer une indemnité d’éviction.

L’expert immobilier détermine avec exactitude la valeur marchande d’un bien immobilier à une période donnée en tenant compte de différents critères, en toute impartialité.

Une expertise immobilière est une rédaction établie par un professionnel qui engage sa responsabilité, donnant un avis économique et/ou technique dans un rapport officiel, pour vous protéger et vous éclairer dans le cas d’une procédure ou d’un litige.
C’est une prestation payante formalisée par un rapport écrit répondant à des normes précises qui donnent la valeur du bien à un moment donné au moyen de différentes méthodes. 
Son expertise réalisée dans le respect du contradictoire sera opposable au tiers et valable devant un tribunal.
 
L'expertise immobilière en évaluation ou en audit accessibilité handicapé recouvre deux types d'activités :

- L'expertise judiciaire qui est réglementée :
Effectuée sur désignation de l'expert par un tribunal ou comme sapiteur d’un professionnel mandaté par un juge, dont la compétence n’est pas suffisante dans la matière et nécessite l’intervention d’un sachant (exemple : un notaire dans un divorce judiciaire demandant à un expert d’évaluer un bien).

- L’expertise amiable ( ou conventionnelle ) qui est libre :
Effectuée sur demande indépendante. Elle peut également être réalisée dans un cadre d’audit sur des besoins spécifiques d’entreprises en restructuration.


Détails des méthodes et outils utilisés pour analyse

La méthode par comparaison et régression statistique consiste à déduire la valeur d' un bien en comparant des ventes récentes de biens équivalents aussi semblables que possible au bien à expertiser en terme de consistance, d' état et de situation.
La méthode hédoniste est une méthode par comparaison qui connaît un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens. Elle consiste à partir directement des prix de référence des transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
La méthode par capitalisation du revenu consiste à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché) et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser.
Quelques bâtiments  ou terrain (atypiques, monovalents, pollués ou dégradés) rendent difficile l'emploi de ces méthodes. L'expert doit alors s’adapter suivant les critères et analyse subjectifs.

D’autres méthodes peuvent être utilisées suivant les spécificités : 

  • • méthode « sol + construction – vétusté »
  • • méthode du « discounted cash flow »
  • • méthode du « bilan promoteur inversé »
  • • méthode du « bilan promoteur simplifié »
  • • méthode par incidence foncière
  • • méthode par zone.

Observations générales 

1. Le rapport est remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de notre visite. En l'absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques (amiante, plomb, état parasitaire, diagnostic gaz, diagnostic électrique, état des risques naturels et technologiques…), les conséquences en résultant ne rentrent pas dans la responsabilité de l’expert.
2. Il appartient au propriétaire ou à son mandant de faire réaliser ces diagnostics qui peuvent avoir une influence sur la valeur du bien. L'éventuel coût de la mise en accessibilité pour les personnes handicapées sera à déduire de notre estimation.
3.Notre mission n'a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements et services généraux, ni d'étude technique de l'immeuble (fondations, planchers, couvertures, murs, canalisations …) qui ne peuvent être réalisés qu'avec sondages destructifs non programmés dans notre mission.
4. Les valeurs retenues dans notre rapport sont fondées sur les documents qui nous ont été communiqués.
Il est bien entendu que les valeurs retenues sont des valeurs au moment de l'expertise et que la
valeur vénale d'un bien suppose que :
5. - Le vendeur consente à la vente dans un marché de libre concurrence. - Aucune valeur de convenance ne soit susceptible d'intervenir entre les parties. - Un délai raisonnable soit retenu pour la vente - Une publicité suffisante soit effectuée. Les coûts des travaux éventuels que nous provisionnons sont donnés à titre indicatif , seuls des devis de professionnels permettraient de déterminer de manière précise ces coûts. Toute duplication ou reproduction tronquée, amputée ou modifiée même partiellement, livrée à un tiers le rende caduc et non opposable à l'expert.

Les estimations des ventes immobilières requièrent un savoir faire de l’expert pour évaluer et estimer suivants des données objectives. 
Par opposition, un agent immobilier détermine le prix auquel vous pourrez vendre votre bien par rapport au prix de marché et de son emplacement. C’est une fourchette de prix donnée de manière informelle.
L’estimation (ou l’avis de valeur) est souvent gratuite. En France, elle n’a aucune valeur juridique.
L’agence immobilière vous accompagne  dans le projet de vente de votre bien et permets aux propriétaires de logement; maison, ou appartement d’en estimer les données et caractéristiques immobilières.

C’est un intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs d’immeubles ou fonds de commerces. Il met en œuvre les moyens de sa commercialisation, gère les clients acquéreurs, vérifie leur capacité financière, rédige le compromis de vente / la Promesse de vente, suit le dossier bancaire des acquéreurs et vous accompagne chez le notaire lors de la signature de l’acte authentique où il perçoit ses honoraires. Les estimations sont basées sur les dernières ventes de biens similaires au votre et constituent une première indication de la valeur de marché de votre bien mais elle n’a pas de valeur légale.

 Les facteurs qui vont influer le prix de votre bien immobilier :
 La catégorie du bien (appartement, loft, logement divers) , le secteur géographique (d’une rue à l’autre, les prix changent), l’état de l’immeuble (ancien ou neuf) et des parties communes, la présence d’un ascenseur, la proximité avec les transports mais aussi les écoles et commerces, l’environnement,… Pour votre bien immobilier lui-même, sa valeur dépend de ses qualités : la surface, l’état, les travaux, matériaux, exposition, étage, balcon, vue, nuisances, le nombre de pièces. 
   

Notre cabinet KOOS Real Expert est au service :


Professionnels : Notaires, avocats, huissiers, liquidateurs, mandataires, tuteurs, experts comptables, chefs d'entreprises, organismes financiers, communes, établissements territoriaux.

Particuliers : Propriétaires, futurs acquéreurs, indivisaires.
 

CODE DE DÉONTOLOGIE

  • Impartialité
  • Excellence
  • Méthodologie
  • Responsabilité
  • Secret Professionnel
  • Echanges
  • Délais

Impartialité

Nous fournissons la juste expertise avec équité et sans complaisance. Nous nous engageons à agir avec intégrité, objectivité, pédagogie et transparence.

Excellence

Nous suivons une formation permanente et utilisons les meilleurs outils. Nous nous engageons à respecter et appliquer la législation en vigueur.

Méthodologie

Nous respectons les principes conformes à la charte européenne de l’expertise immobilière et nous engageons à actualiser en permanence nos connaissances des textes.

Responsabilité

Nous disposons d’une assurance responsabilité civile en expertise immobilière amiable, judiciaire, et nous engageons à répondre aux conséquences de nos actes.

Secret Professionnel

Nous garantissons et assurons discrétion et probité, nous engageons à préserver la confidentialité des informations transmises par nos clients.

Échanges

Nous mutualisons nos expériences et notre savoir-faire dans le respect de la déontologie. Nous nous engageons à mettre toutes nos qualités humaines et compétences professionnelles au service de notre clientèle. Plus de 520 cabinets d’expertises sont à votre service.

Délais

Nous fournissons un rapport d’expertise clair et précis en temps et en heure. Nous nous engageons à accompagner nos clients face aux enjeux de leur situation.

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