Comment évaluer une indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction permet de couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail commercial (art. L. 145-14 du Code de commerce). 
L’indemnisation du locataire évincé doit respecter certaines règles financières. 

L’indemnité principale : valeur du fonds de commerce ou du droit au bail ?

- Perte (remplacement ou disparition) du fonds de commerce
Si à la suite d’un congé sans offre de renouvellement signifié par son bailleur, le commerçant perd sa clientèle ou une part significative de celle-ci, ou encore décide de ne pas se réinstaller suite à son éviction du fait d’un départ à la retraite, il sera indemnisé sur la base de la valeur d’un fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd. Il est en droit de revendiquer la valeur de la “propriété commerciale” qu’il a acquise par l’exploitation de son activité. Cette valeur est déterminée selon les “usages de la profession” par l’appui d’un rapport d’expertise en éviction commerciale établi par un expert spécialisé en matière de valorisation de fonds de commerce et de droit au bail.
⇒ Il s’agira d’une indemnité de REMPLACEMENT.

- Transfert du fonds de commerce
Si, au contraire, le locataire peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation sans perte “significative” de sa clientèle (nécessairement à proximité et à commercialité équivalente pour les commerces de détail), il est alloué par le bailleur la valeur pécuniaire d’un droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus (qualité et surface) ainsi qu’une contrepartie financière du manque à gagner temporaire d’exploitation (trouble commercial), et ce, même si l’exploitation est déficitaire ou peu bénéficiaire. 
⇒ Il s’agit alors d’une indemnité de DÉPLACEMENT.

Les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires permettent de réparer les frais liés au changement de local ou à la perte du local. Le code de commerce ne donne pas de liste précise d’indemnités accessoires. En matière d’indemnité d’éviction commerciale, les indemnités accessoires ne sont pas limitée par le texte de loi (Art L. 145-14 Code com.) et doivent être adaptées selon chaque fonds concerné. Une approche ad hoc par un expert en propriété commerciale est requise pour identifier d’autres postes indemnitaires au profit des intérêts du locataire et du bailleur afin d’évaluer les conséquences financières du non renouvellement du contrat locatif .

Indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte. Il n’y aura pas d indemnité de remploi si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé. Dans l’ensemble des autres cas, le remploi est dû et son montant peut être établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (8 à 12 % du montant de l’indemnité principale).

Frais de déménagement et de réinstallation

Les frais de déménagement sont honorés sur présentation de devis ou judiciairement acceptés sur forfait.

Trouble commercial

Une indemnité pour trouble commercial (ou gain manqué) est consentie afin de couvrir le préjudice lié à l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

Perte sur stocks

L’indemnité accessoire de perte sur stock d’une entreprise assure le préjudice subi par le locataire exploitant, en cas de vente du stock au rabais ou dans des conditions qui lui sont pécuniairement préjudiciables.

Frais d’installation non amortis

Les aménagements sont normalement intégrés dans la valeur du fonds de commerce dans le cadre de l’indemnité d’éviction de remplacement. En revanche, si il y a une indemnité de déplacement, les installations du preneur sont indemnisées si elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables. 
Dans la majorité des cas, l’intervention d’un expert est bien souvent fortement recommandée. 

Frais de licenciement du personnel

Sur les conseils d’un avocat, les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs pour un licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance) impliquant la suppression d’une partie des postes salariés au sein de l’entreprise.

Comment calculer le montant de l’indemnité d’occupation ?

Lorsqu’il s’agit d’un congé sans offre de renouvellement signifié, le commerçant devient redevable d’une indemnité d’occupation. Le montant de celle-ci peut éventuellement être supérieur à celui du loyer acquitté antérieurement. 
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint à quitter les lieux avant de l’avoir perçue. Jusqu’au dit paiement, le preneur à droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dont il profitait jusqu’alors.
En matière de calcul d’indemnité d’occupation, la valeur locative est alors calculée uniquement sur la base de la “valeur locative statutaire” en fonction de tous les éléments d’appréciation. Les sections 6 et 7 du chapitre du Code de commerce relatif au bail commercial seront alors appliquées. 

Comment calculer le renouvellement de valeur locative de baux commerciaux ? 

Suivant le type de bien, boutiques , terrains, bureaux ou entreprises, découle le calcul des indemnités d’éviction en cas de non renouvellement du bail.

La valeur locative des boutiques est aussi dénommée "judiciaire"ou “statutaire” en fonction de la surface pondérée. Un expert agréé sera à même d’évaluer les loyers pour la mise en location dans un délai imparti. 

La valeur locative des terrains nus, des hôtels et des bureaux sont calculées en fonction des modes de valorisation locative des terrains nus. 
Les méthodes d’évaluation sont adaptées à chaque cas. Elles permettent  d’établir un comparatif financier, en fonction du résultat normatif de l’exploitation ( méthode dite « hôtelière ").

La valeur vénale des biens soumis aux dispositions du Code de commerce

L’encadrement de la valeur locative de renouvellement des boutiques, des bureaux et des biens dits “monovalents”  à une incidence importante sur leur valeur vénale.
Il est donc primordial pour notre cabinet d’expertise de suivre les actualités juridiques, avec l’appui de nos avocats à la cour, consolidé par une formation juridique actualisée. 
L’intervention d’un professionnel de l’évaluation en immobilier commercial est nécessaire pour valoriser les biens soumis aux dispositions du Code de commerce. Cette démarche permet de déterminer le juste prix dans de nombreux cas de contentieux, conflit judiciaire, contrôle fiscal, IFI, liquidation de communauté, règlement de succession,  mise sous tutelle. Cela évite aussi bien la surestimation que la sous-estimation.

 

Notre cabinet KOOS Real Expert est au service : 

Professionnels : Notaires, avocats, huissiers, liquidateurs, mandataires, tuteurs, experts comptables, chefs d'entreprises, organismes financiers, communes, établissements territoriaux.
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